2010年3月アーカイブ

市街化区域、用途地域が定められていない非線引都市計画区域 都市計画法施行令第19条第1項及び第2項に定める面積で、具体的には次のとおりです。

（イ）市街化区域 三大都市圏 ・・・ 500平方メートル 、それ以外の地域 ・・・ 1,000平方メートル
（ロ） 用途地域が定められていない 非線引都市計画区域 ・・・ 3,000平方メートル

（注）非線引都市計画区域とは、市街化区域と市街化調整区域の区域区分が行われていない都市計画区域をいいます。

用途地域が定められている非線引都市計画区域 市街化区域と同様の面積となります。

ただし、この開発許可基準面積は、ひとつの目安であって絶対条件ではありません。

500㎡未満、1,000㎡未満、3,000㎡未満でも広大地に該当するケースが多々ありますので
数値だけで判断しないようにしましょう。

以下にご記入いただき、時価がどのくらいか、鑑定費用をかけるだけの節税効果があるか、
をご検証ください。

まずは、以下ご記入送信いただければ、後ほど、担当者からお電話または電子メールにて
ご連絡させて頂き、必要資料等をお知らせいたします。

鎌倉　靖二（かまくらせいじ）

不動産鑑定士

・血液型：A型
・スポーツ：陸上（100ｍ11秒3、ﾎﾉﾙﾙﾏﾗｿﾝ完走）
スカッシュ
・座右の書：菜根譚、言志四録

みらい総合鑑定株式会社 代表取締役。
福岡市生まれ。修猷館高校、明治大学政経学部卒業後、大和ハウス工業株式会社を経て、相続・同族会社専門の不動産鑑定事務所として2010年創業。

現在、日本全国の税理士事務所、会計事務所向けに相続・贈与における土地評価の現地調査、役所調査、評価額算出、評価方針アドバイス、図面作成、セカンドオピニオン等を主に行っている。
また同族会社間取引時の鑑定評価を多数行う他、財産評価基本通達の規定では時価よりも高く算出されてしまう無道路地などの鑑定評価、市街地山林の純山林評価の意見書作成や特殊な土地評価のサポート実務を行っている。

2018年、会員組織「税理士のための土地評価実務研究会」を立ち上げ、セミナー動画・個別質問回答・リアルタイム情報発信で土地評価の疑問解決とスキルアップを支援している。

税理士会等でのセミナー研修、講演多数。

主な著書に｢相続税・贈与税 土地評価実務テキスト」（税務研究会）、『土地評価の実務　減価要因の見つけ方・気付き方』（清文社）、『相続税ゼロの不動産対策』（幻冬舎MC、共著）、『広大地評価ケーススタディ』（中央経済社）等がある。

【広大地評価に関連するスキル・業務経験】

大和ハウス工業株式会社では戸建住宅の注文建築の営業を担当、建売分譲住宅の販売・企画も経験。戸建分譲素地（広大地）の区画割り想定、開発道路を入れての開発または路地状敷地での開発想定を多数経験したことで、直感的に「広大地」に該当するかの判断が可能。

また、鑑定業界では不良債権の担保不動産調査を多数経験。日本全国の広大な土地を調査し、評価を行ったことで、戸建分譲素地か、マンション適地か、誰がいくらで最も高く買うか、という視点が磨かれる。
市場分析手法をマスターすると同時に、戸建デベロッパー、マンションデベロッパーとのつながりも構築、今も開発業者の内情に詳しい。

※無料小冊子ご請求の方には、無料メールマガジン「相続税の土地評価に役立つ　土地評価＆調査　実践講座」をお送りします。

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広大地補正率は様々な減価要因を織り込んでいるという考え方に基づいているため、原則として他の減価要因とは重複適用ができません。

しかし、一部の減価要因については重複適用が認められていますので、減価もれのないよう注意してください。

広大地評価における各種補正率の重複適用の可否は以下のとおりです。

「広大地」に該当するには、以下のすべて要件を満たすことが必要です。

1. 大規模工場用地に該当しない。
2. 中高層集合住宅等の敷地用地に適していない。
3. その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく面積が広大である。
4. 開発行為を行うとした場合、道路、公園等の公共公益的施設用地の負担が必要である。

（広大地の評価）
24－4　その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大な宅地で都市計画法第4条((定義))第12項に規定する開発行為（以下本項において「開発行為」という。）を行うとした場合に公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの（22－2((大規模工場用地))に定める大規模工場用地に該当するもの及び中高層の集合住宅等の敷地用地に適しているもの（その宅地について、経済的に最も合理的であると認められる開発行為が中高層の集合住宅等を建築することを目的とするものであると認められるものをいう。）を除く。以下「広大地」という。）の価額は、原則として、次に掲げる区分に従い、それぞれ次により計算した金額によって評価する。（平6課評2-2外追加、平11課評2－12外・平12課評2－4外・平16課評2－7外・平17課評2－11外改正）

（1）　その広大地が路線価地域に所在する場合
その広大地の面する路線の路線価に、15((奥行価格補正))から20-5((容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価))までの定めに代わるものとして次の算式により求めた広大地補正率を乗じて計算した価額にその広大地の地積を乗じて計算した金額

（2）　その広大地が倍率地域に所在する場合
その広大地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額を14((路線価))に定める路線価として、上記(1)に準じて計算した金額

(注)
1　本項本文に定める「公共公益的施設用地」とは、都市計画法第4条≪定義≫第14項に規定する道路、公園等の公共施設の用に供される土地及び都市計画法施行令（昭和44年政令第158号）第27条に掲げる教育施設、医療施設等の公益的施設の用に供される土地（その他これらに準ずる施設で、開発行為の許可を受けるために必要とされる施設の用に供される土地を含む。）をいうものとする。
2　本項(1)の「その広大地の面する路線の路線価」は、その路線が2以上ある場合には、原則として、その広大地が面する路線の路線価のうち最も高いものとする。
3　本項によって評価する広大地は、5,000平方メートル以下の地積のものとする。したがって、広大地補正率は0.35が下限となることに留意する。
4　本項(1)又は(2)により計算した価額が、その広大地を11((評価の方式))から21－2((倍率方式による評価))まで及び24－6((セットバックを必要とする宅地の評価))の定めにより評価した価額を上回る場合には、その広大地の価額は11から21－2まで及び24－6の定めによって評価することに留意する。

平成16年の改正で「広大地評価」の計算方法が大幅に簡略化されました。
（平成16年6月4日付で『財産評価基本通達の一部改正について（法令解釈通達）』）

従来の「広大地」の評価方法は

「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく広大な宅地」の地積の内、「公共公益的施設用地（道路、公園等）となる部分の地積」を控除した地積が占める割合を補正率として、奥行価格補正率に代えて適用する

というものでした。

この方法では「公共公益的施設用地となる部分の地積」を算定する必要があり、不動産の専門的知識を要する開発想定図を作成しなければならなかったため、これが非常に広大地評価を困難にしていました。

従来の評価方法のもとでは、それに従わず不動産鑑定評価書に基づいた申告が多く見受けられるようになり、お金をかけた申告者だけが納税額を下げ得るという不公平性を是正する意味もあり、改正が行われたようです。

平成16年の改正で開発想定図の作成の必要性はなくなりましたが、広大地評価適用の可能性及び対税務署への説得力を高めるため、作成して申告書に添付すれば安心かと思われます。

計算式自体は簡単になり、簡単に土地の評価減をする事が出来るようになりました。
しかしその前提となる「広大地に該当するか」という判断は依然として難しいといえます。

平成16年に改正された後の、現在の広大地の評価方法は以下の計算式によって行います。

「広大地」の該当要件は以下の4項目です。

１．大規模工場用地に該当しない。
２．中高層集合住宅（マンション）等の敷地用地に適していない。
３．その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく面積が広大である。
４．開発行為を行うとした場合、道路、公園等の公共公益的施設用地の負担が必要である。

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「税理士のための不動産調査実務マニュアル」の詳細はこちら

はじめまして。不動産鑑定士の鎌倉靖二です。 このマニュアルは財産評価にあたって留意すべき点や評価のポイントを 「不動産調査」の面から詳しく解説したものです。 評価業務の際にこのマニュアルを使うと、 「調査もれによる過大評価をなくすことができる」 「評価減となる要素をもれなくチェックできる 」 「調査の順番がわかり、短時間で役所調査ができる 」等、調査のポイントがわかり、先生方や補助者の方の業務負担が軽減されます。

ご存じのとおり、土地評価の業務はかなり不動産の専門知識を要します。しかし過去の経験の少なさが要因で、評価業務ではいろいろと判断に迷うことが多いという話をよく伺います。

一方で、依頼者（相続人）は先生方をプロだと思っていますから、「適正」かつ「正確」な財産評価を行うことが求められます。

そのためには不動産調査にあたって、調査もれをなくすことが前提条件となります。

万が一、調査もれがあると過大評価につながり、専門家としての責任も問われ、クライアントとの関係も維持できなくなります。

相続税申告業務は、正確な評価を行って当たり前という、実にリスクのある仕事だと思います。
「相続案件は年間1～3件程度」という事務所が、土地評価業務に精通するようになるには、長年かけて相当数の案件を経験する必要があります。

先生方にはこの不動産調査実務マニュアルを活用して、効率よく相続案件業務をこなし、売上アップにつなげて欲しいと思います。
 
評価業務の際にこのマニュアルを使うメリット

・広大地判定の基礎となる調査スキルが身に付く
・調査もれによる過大評価をなくすことができる
・評価減となる要素をもれなくチェックできる
・調査の手順がわかり、短時間で役所調査ができる
・どんな資料をどこから取り寄せればいいのかがわかる
・現地での調査ポイントがわかる
 
このマニュアルは以下のような先生方にご利用いただいています。

・相続案件の経験の少ない先生
・そもそも資産税業務を行っていないが今後取り組みたいと思っている先生
・資産税に特化しており案件数は多いが所員の教育テキストにしたいと思っている先生
・相続案件を相当数こなし自信もあるが、自分のやり方を確認したいと思っている先生

ご利用されている先生方の声

「今までは評価に取りかかるとすぐに、不整形地、間口狭小、奥行価格などの補正率表をみていましたが、現地や役所で調査を行う重要性がよくわかりました。さっそく使わせていただきます。」（中央区、A税理士事務所 A先生）
「とても具体的で実践的ですね。職員全員にこれを渡して調査させます。」（新宿区、H税理士事務所 H先生）
「実務家ならではの調査のコツが満載ですね。非常に参考になりました。」（北区、K先生）

好評につき、期間限定でお送りしています。この機会に今すぐお申し込みください！

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土地評価サポートパック

不動産鑑定評価

純山林判定意見書

メールまたはお電話にて無料相談・無料診断を承ります。

①申告のため（当初申告 or 更正の請求）
②相続税試算のため　

いずれかをうかがいます。
対象地の登記簿謄本をFAXまたはメールPDF添付でお送りください。

無料で、机上での広大地判定いたします。

広大地の適用が難しいようであれば、評価額を下げる他の方法を検討いたします。
広大地に該当しない場合、評価額を下げる方法

無料診断後に、広大地に該当する可能性が高いようであれば、
申告サポートサービスをご利用ください。

正式に「意見書」または「簡易広大地判定報告書」の発行を
ご依頼をいただければ、現地調査及び役所調査を開始いたします。

私たちが先生方の事務所にお届けにあがり、
判定の理由、対税務署への説明方法等ご説明いたします。
お急ぎであれば、郵送後、お電話でのご説明もいたします。

ご料金は、納品完了後にお振込にてお支払いください。

広大地に該当しない場合は、評価額が「高い」と感じるかもしれません。
このような場合、鑑定評価を使えば適正に評価額を下げられます。

特に、以下のような土地は検討の余地があります。

・接道が2ｍ未満の土地
・建築基準法上の道路に接していない土地
・市街化調整区域内の雑種地
・市街地農地
・市街地周辺農地
・市街地山林
・市街地原野
・無道路地
・道路との高低差が大きい土地
・敷地内に大きな高低差がある土地（傾斜地）
・別荘用地、リゾートマンション
・ゴルフ場
・かなり不整形な土地

など

このような土地は時価と税務評価との乖離が大きくなる傾向があります。

こんな時、悩まずに、鑑定評価によって評価額が下がるかどうか、診断してみることをお勧めします。

鑑定評価額は時価として認められますので、申告にあたって不動産鑑定士の発行する「不動産鑑定評価書」を添付すればよいだけです。

みらい総合鑑定では、鑑定無料診断を行っております。鑑定評価によって評価額が下がるかどうか、まずは診断してみてください。

相続税の試算にあたり、広大地に該当するかどうか判断に迷う先生方へ

・試算とはいえ税額は正しく算出しないといけないから不安
・広大地を適用して試算するつもりだが、自信がない
・広大地の適用の可否で試算税額が大きくかわるのでリスクを感じる
・現地調査や役所調査をする時間がない
・そもそも広大地に該当するかどうか判断に迷う

先生方のこんな不安を解消するのが、「簡易広大地判定報告書」です。

この報告書があれば広大地適用の可否がわかりますので、不安なく試算できます。
判定にあたっては、机上調査の後、現地調査及び役所調査を詳細に行います。
そして広大地の適用の可能性をご報告いたします。

相続税の試算で、この「簡易広大地判定報告書」を手にしておけば、
実際の申告時に添付する「広大地判定に関する意見書」発行に際して割引を受けられます。（広大地として申告する場合）
→料金表はこちら

判断根拠としては、近隣の開発事例、各種役所調査にて取得した公的な資料などを取得し、報告書に添付いたします。

過去に日本全国で１，０００件以上もの不動産の調査を行ってきた専門家集団が先生方を全力でサポートいたします。

「簡易広大地判定報告書」内容
　調査対象不動産概要
　調査結果サマリー
　土地及び土地の上に存する権利の評価について調整率表適用数値
　地価動向等
　評価上の留意点
　不動産の表示
　画地条件等
　行政条件等
　各種収集資料を添付（道路台帳の写し、現地写真　etc.）
　広大地補正率適用可能性の検証

広大地を適用して申告するときに不安を感じる先生方へ

・広大地を適用して申告するつもりだが、否認されないか不安
・もし否認された場合のリスクが大きい
・広大地の可能性はあるが広大地を適用せず申告しようか迷う
・更正屋に更正の請求をされたら信用がなくなるから不安
・当初申告で広大地を適用したいが自信がない
・そもそも広大地に該当するかどうか判断に迷う

先生方のこんな不安を解消するのが、「広大地判定に関する意見書」です。

われわれが作成するこの「意見書」を申告書に添付するだけで、不安はなくなります。
もちろんこれを添付すれば、すべて広大地として認められるというわけではありません。

しかし、われわれ不動産の専門家集団が過去の事例や経験などから自信を持って判定しますので、少なくとも更正屋に狙われることはありません。
また、評価額を下げるためにさまざまな角度から検討しますので納税者に対してもベストを尽くしたことになります。

「広大地判定に関する意見書」は、広大地と判断した根拠を様々な角度から分析し記載した文書です。もちろん、財産評価基本通達、１７年情報に沿った形のものとしています。

根拠資料となる近隣の開発事例、開発登録簿の写し、土地利用計画図（開発想定図）、各種役所調査にて取得した公的な資料など、添付する資料も豊富です。

過去に日本全国で１，０００件以上もの不動産の調査を行ってきた専門家集団が先生方を全力でサポートいたします。

「意見書の内容」

【　目次　】
I. 調査結果
II. 対象不動産の表示および調査概要
III. 広大地判定の理由の要旨

【添付書類】
対象地周辺広域地図
対象地周辺拡大地図
現況測量図
土地利用計画平面図
対象地周辺開発事例（戸建分譲事例）位置図
対象地周辺開発事例（戸建分譲事例）開発登録簿写し　等

広大地判定で悩まないために知っておくべき７つのポイントとは？

「この土地は広大地に該当するだろうか・・・」と悩んでいる税理士先生方へ

広大地の判定は非常に難しい。次から次へと疑問がわいてきます。

これを申告書に添付すれば悩むことはありません。

しかし、すべての案件でプロに頼るわけにはいきません。
「ある程度自分でも広大地に該当するかを判定できるようになりたい。」
という先生方のために、広大地判定で知っておくべきポイントをご解説します。

ポイント１

大規模工場用地かどうか。

大規模工場用地の代表例は、大規模な工業団地の中にある土地でしょう。
周辺も工場や研究所、物流施設などに利用されている土地です。

（財産評価基本通達22-2規定の「大規模工場用地」とは 一団の工場用地の地積が5万㎡以上のものをいいます。 ただし、路線価地域においては、地区区分が大工場地区として定められた地域に所在するものに限られます。 ）

このような場合、用途地域が工業専用地域であることが多いので、 すぐに判定できます。
特に工業専用地域では住宅の建築は不可であるため広大地には該当しないということは すぐに判定できます。

悩ましいのは、やはり工業地域や準工業地域にある広大な土地でしょう。

判断のポイントは対象地周辺に、

今もきちんと稼働している大規模な工場がある

高速道路インターチェンジから近くアクセスも良い

対象地の周辺も同じように大規模な土地ばかりである

などの条件を満たしていれば工場用地といえるでしょう。

つまり最有効使用が工業用地であり、対象地が標準的な画地面積より著しく大きいとは言えない、すなわち広大地の要件に該当しない、ということになります。
逆に、住宅地域に移行している地域で、戸建用地としての需要が高まっている地域であれば、戸建ての分譲事例などもあるでしょうし、工場用地としての利用が最適とはいえないでしょうから、広大地の可能性があるということです。

 

ポイント２

対象地が著しく大きいといえるかどうか。

まずは対象地が開発基準面積より大きいかを数値で確認します。 ただし、この開発許可基準面積は、ひとつの目安であって絶対条件ではありません。 500㎡未満、1,000㎡未満、3,000㎡未満でも広大地に該当するケースが多々ありますので 数値だけで判断しないようにしましょう。
対象地周辺の土地の大きさを住宅地図上でチェックしてください。

そして対象地がその地域の標準的な画地面積に比して著しく大きいかどうかを判断するには、 その地域の標準的な画地面積が何㎡なのかを見極める必要があります。 その地域の標準的な画地面積は、その地域で戸建て分譲される際の面積帯が ひとつの目安となります。

さらに各市町村の開発指導要綱や条例等で、戸建て分譲で区画割りする際の「最低敷地面積」も目安となります。

また、公示地の面積も参考になる場合もあります。
対象地周辺の地価公示の標準地（都道府県地価調査の基準地でも可）の面積と対象地の面積を比較して大小を検討します。ただし地価公示の標準地として設定された当時の標準的な面積であることに注意してください。

時代とともにその地域の標準的な画地の面積は変わりますから、相続時点現在の標準的な面積を、市場分析を行ってきっちり見極める必要があります。

 

ポイント３

戸建分譲用地としての利用が最適かどうか。マンション適地かどうか。

住宅地図、googleストリートビューなどで、対象地の周辺はどんな利用が多いかをじっくり見て下さい。

戸建住宅が多いのか

パートや賃貸マンションが多いのか

店舗が多いのか、畑ばかりか

駐車場が多いのか

たとえば閑静な住宅街の中にある、広大なお屋敷などはまさしく戸建分譲用地が最適といえるでしょう。
なお「広大地の判定に当たり留意すべき事項として」として発表された平成１７年６月１７日付資産評価企画官情報第１号（いわゆる「１７年情報」）では、「マンション適地の判定」として、

『評価対象地について、中高層の集合住宅等の敷地、いわゆるマンション適地等として使用するのが最有効使用と認められるか否かの判断は、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とすることになるのであるが、

戸建住宅とマンションが混在している地域（主に容積率200%の地域）にあっては、その土地の最有効使用を判断することが困難な場合もあると考えられる。

このような場合には、周囲の状況や専門家の意見等から判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地を除き、戸建住宅用地として広大地の評価を適用することとして差し支えない。』

とされています。

ですので、特に対象地が容積率200％の地域に属する場合は、専門家の意見を聞いた方がよいと思います。
これは税務の範囲を逸脱した「不動産」の分野の話ですから、安易に判断するのは避けた方がよいと私は思います。

 

ポイント４

アパートや賃貸マンションが建っている土地でも広大地評価できるのか

「１７年情報」では、

『例えば、戸建住宅が連たんする住宅街に存する大規模店舗やファミリーレストラン、ゴルフ練習場などは、その地域の標準的使用とはいえないことから、「現に宅地として有効利用されている建築物等の敷地」には該当しない。』

とされています。

要は、評価対象地のポテンシャルを最大限に生かす利用方法が何か、ということがポイントです。現に、アパートや店舗が建っていても、それがその土地の最有効使用でなければ広大地評価できます。

また、その地域の標準的な使用方法がアパートや店舗でなければ、広大地評価を適用できる可能性は高くなるといえます。

 

ポイント５

区画割りするときに開発道路を入れる必要があるだろうか

ポイント６

５００㎡未満だが広大地に該当するか

開発指導要綱による開発許可の基準面積を下回る場合は、ポイント５で解説した開発道路の新設の有無が最大のポイントとなります。

対象地周辺に、ミニ開発で道路を新設した分譲地があれば広大地の可能性は高まります。

逆に道路を新設せずに敷地延長（いわゆる旗竿地）で分譲された事例があれば、広大地の可能性は低くなります。

それ以外には、前面道路幅員による容積率の制限をチェックすることです。

例えば容積率が３００％の住宅系地域でも、前面道路の幅員が４ｍしかない場合は、
容積率は４×０．４＝１６０％に制限されます。

中高層の建物が建ちませんから戸建分譲用地の可能性が高まります。

道路に一方しか接していない土地であれば広大地の可能性は更に高まります。

 

ポイント７

市街化調整区域内にある土地も適用できるのか