評価対象地に建物が建っていると、広大地のことが頭から抜けてしまう先生方がいらっしゃいます。
建物が建っていたとしても
その建物がその土地の最有効使用の状態を実現しているか、
つまり、その土地の利用方法として最も適しているか、
が重要ですから、建物の有無にかかわらず広大地の判定を行うようにして下さい。
更地でなければ該当しないと思いこまないこと！
建物が建っていても広大地に該当する場合があります！
2011年2月アーカイブ
「広大地」という言葉のイメージから、とにかく広大な土地でなければ関係ないだろう、などと
思いこんでいらっしゃる先生もおられます。
ですから、500㎡とか1,000㎡以上、という数字を聞いて驚かれることもあるようです。
現実には、500㎡とか1,000㎡といった開発許可基準面積未満でも広大地に該当する場合もありますので
三大都市圏の市街化区域内の土地であれば、400㎡位以上、
それ以外の市街化区域内の土地であれば、800㎡位以上
から広大地の可能性を検討した方がよいでしょう。
また、17年情報の「広大地評価の面積基準のイメージ」という図でも、
「原則：広大地評価の適用あり」
「原則：広大地評価の適用なし」と
「原則」と書いてありますから、この面積要件も絶対条件ではないのです。
・面積が500㎡以上、1,000㎡以上でなければ広大地に該当しない、などと思い込まないこと！です。
公共公益的施設用地の負担が生じない土地、つまり開発道路を新設しなくても区画割りできる土地は、広大地評価できません。
例えば、路地状敷地（旗竿状敷地）で分割できる土地や、いわゆる羊羹（ようかん）切りできる土地です。
評価対象地の最有効使用が「戸建分譲用地」であっても、
対象地内に道路を造らずに分割できる土地は通常評価の補正率しか適用できないことになります。
しかしその程度の補正率（減価率）では、適正な減価とはいえない場合もあります。
それは、「高低差」のある場合です。
対象地と道路との高低差、対象地内の高低差、対象地と隣地の高低差がある場合は、
宅地開発する場合、多額の造成費がかかります。
この高低差は大きな減価要因であるのに、財産評価基本通達では原則１０％しか減価できません。
通常の画地補正率と併せてもその土地の減価率はせいぜい２０％がいいところでしょう。
しかし現実の市場では５０～７０％減価となる場合もあります。
標準画地の時価：１００
路線価：８０×８０％（２０％の減価）＝６４
高低差のある広大な土地の時価：１００×５０％（５０％の減価）～１００×３０％（７０％の減価）＝５０～３０
高低差の状況によっては、減価率１００％ということもあり得ます。
つまり、造成して売ってももうけが出ない土地は価値ゼロということです。
一生懸命、造成してももうけが出ないなら、だれもそのような土地は買いません。
だからゼロです。
（この場合、財産評価基本通達では「純山林」の価格にできます）
ゼロというのは極端ですが、路線価評価が６４のところ、時価は３０とか５０という高低差のある土地はかなり多く存在します。
財産評価基本通達上は、純山林の価額にまで下げられないが、しかし時価は路線価よりも相当に低い。
こんなとき鑑定評価すれば時価として３０とか５０が採用できます。
みらい総合鑑定では広大地評価できない土地の時価を無料査定しています。
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