広大地の判定にあたっての「マンション適地」とは、
「マンション用地に適した土地」のことです。
つまり分譲マンションデベロッパーが分譲マンション用地として買いたい、
不動産業者が賃貸マンション用地として買いたい、と思うような土地のことです。
ここでは分譲マンション用地に適した土地に関してお話しします。
毎週金曜日から土曜日にかけて、新聞の中に分譲マンションの売り出し広告が
織り込まれているのを多く目にされるかと思います。
それらのマンションは、おそらくファミリータイプの分譲マンションで、
最寄駅から10分以内、総戸数が30戸以上、というものが多いと思います。
総戸数30戸というのは、敷地面積にすると
容積率200％の場合は300坪、容積率300％の場合は200坪くらいです。
つまり、マンション適地とは、ズバリ
「最寄駅から徒歩10分以内で200坪～300坪以上の土地」
です。
もちろんこれは絶対要件ではありません。
その時々の経済情勢、マンションデベロッパーの経営状況、エリアの市場動向、
地価動向、戸建分譲業者の動向等によって異なります。
ですから最終的な判断は個別に市場分析を行ってからになります。
ちなみに、マンション適地かどうかの判断については、
いわゆる16年情報で以下のように通達されています。
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「平成16年6月29 日付資産評価企画官情報第2号『財産評価基本通達の一部改正について』通達のあらましについて（情報）」
『評価対象地について、中高層の集合住宅等の敷地、いわゆるマンション適地等として使用するのが最有効使用と認められるか否かの判断は、その土地の周辺地域の標準的使用の状況を参考とすることになるのであるが、戸建住宅とマンションが混在している地域（主に容積率200%の地域）にあっては、その土地の最有効使用を判断することが困難な場合もあると考えられる。このような場合には、周囲の状況や専門家の意見等から判断して、明らかにマンション用地に適していると認められる土地を除き、戸建住宅用地として広大地の評価を適用することとして差し支えない。』
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つまり、マンション適地か、戸建分譲用地かの判断が微妙なときは、広大地として評価してよい、ということです。
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